ローンの返済【任意売却】

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住宅ローンの返済でお悩みなら任意売却がおすすめAny

住宅ローンの返済でお困りの方には、任意売却がおすすめです。
競売に比べて有利に不動作売却を進められ、売却後の生活再建にも大きな好影響を与えてくれます。
こちらでは、福山市の「ヤマダ不動産 福山店」が、任意売却の基礎知識を解説します。

こんな住宅ローンのお悩みはありませんか?

こんな住宅ローンのお悩みはありませんか?

  • 離婚で不動産を売却することになったが、まだローンが残っている
  • マイホームを購入したけど、返済をするのが難しくなってしまった
  • このままだと住宅ローンの返済を滞納してしまう……
  • ローンを滞納してしばらく断っている
  • 金融機関からの督促状が家に届いてしまった
  • 競売開始の通知が送られてきた
  • 家を売るのは仕方ないにせよ、競売だけは避けたい……

そもそも任意売却とは? どんなときに活用する?

そもそも任意売却とは? どんなときに活用する?

住宅ローンを滞納すると、金融機関は事前に設定した抵当権に従ってその物件を差し押さえます。そして、返済のために不動産を競売にかけて売却がなされてしまうのです。

競売では一般的な不動産売却に比べて売却額が低くなりがちです。また、売却額は原則すべて金融機関への返済に充てられてしまうため、無一文の状態になってしまうことも……。これを回避できるのが任意売却という方法です。

  • 住宅ローンを滞納している
  • 売却しても住宅ローンが滞納になる

上記が任意売却の要件です。現時点で返済する能力がなく、しかも不動産自体にローン残債以上の価値がない場合は、これが事故債権と見なされます。金融機関としては、少しでも債権を回収しなくてはなりませんから、ローン完済ができなかったとしても、売却による抵当権の抹消に応じる必要が出てきます。この際、競売だと売却額が少なくなるケースが多い傾向にあります。そこで、少しでも回収額が大きくなる任意売却を承諾する、というのが一般的です。

個人再生との違いは?任意売却がおすすめのケース

個人再生との違いは?任意売却がおすすめのケース

競売を回避する方法には、任意売却のほかに個人再生があります。しかし、個人再生には住宅ローン特則があります。これは、住宅ローン以外の残債を減らして、住宅ローンの返済期間・額を見直しするのが大きな目的です。ただし、個人再生で住宅ローン特則の適用を受けるには、以下の要件を満たさなくてはなりません。

  • 住宅ローン以外の無担保債務が5,000万円以上ではないこと
  • 保証会社による代位弁済から半年以上経過していること
  • 将来的に、継続・反復して収入を得られる見込みがあること

上記の要件が満たせない場合??とくに安定した収入が期待できないといった状況においては、個人再生による住宅ローン特則の適用が難しくなるでしょう。その場合は、任意売却を選択するのがおすすめです。

任意整理のメリットとデメリット

メリット
売却の費用負担がない 仲介売却などと違い、任意売却の場合には仲介手数料や抵当権抹消手続きにかかる費用、税金などが債権者の負担になります。
引越し費用が捻出できる 競売の場合、原則売却代金のすべては返済に充てられます。一方任意売却であれば、債権者との交渉により、新居への引っ越し費用や生活費を手元に残せる場合があります。
競売よるも高く売れる 不動産が競売にかけられると、市場相場の3?5割の価格で売却が成立してしまうケースが多い傾向にあります。一方、任意売却では市場相場に近い金額が期待できます。
プライバシーを守れる 自宅が競売にかけられると、裁判所や業界紙などに情報が公開されるため、知人やご近所の方に競売の事実を知られるおそれがあります。また、競売決定後は執行官の訪問もあるため、より周りに情報が漏れやすくなるでしょう。任意売却の場合、上記のようなことはありませんので、プライバシーがしっかり守られます。
無理のない返済計画が立てられる 債権者と交渉をすることで、債務者の収入・生活状況を考慮した返済計画への変更ができる場合があります。また、給料の差し押さえなどはほとんどありません。
そのまま住み続けることも可能 家族や親戚、知人などに不動産を買い取ってもらえれば、任意売却をした後も自宅に住み続けられる可能性があります。なお、競売の場合には第三者による購入がほとんどであり、強制退去なども珍しくありません。
専門家に複雑な手続きを任せられる 不動産売却の手続きを個人で行うのは困難を極めます。一方、任意売却を不動車会社などに任せれば、査定や債権者との交渉などを一括して任せられるため、取引もスムーズ。何より、精神的・身体的な負担を大きく減らせます。
デメリット
債権者の同意が得られない可能性がある 債権者が任意売却を認めてくれないと、手続きを進めることはできません。そのため、少しでも信頼を勝ち取るために、金融機関などから送られてきた督促状や催告状にはきちんと返答をし、返済の意思を示しておきましょう。
手続きに時間と労力がかかる 任意売却には債権者との交渉や購入希望者様への対応など、さまざまな手続きが必要です。これらを一人で行うのは困難と言えるでしょう。そのため、任意売却のパートナーとなる不動産会社を探す必要があります。
依頼する不動産会社選びに慎重を期す必要がある 任意売却の成功は、依頼する不動産会社の実力に左右されます。経験が少ない不動産会社だと、期待する価格で売却ができなかったり、期限切れで競売が開始されてしまったりする可能性があります。

任意売却が可能な期間

状況 任意売却の可否
毎月の住宅ローン返済が厳しくなってきた
住宅ローンを滞納してしまった
競売開始通知が裁判所から届いた
裁判所から競売の執行官が訪問してきた
競売の「期間入札通知書」が届いた
競売の開札日を迎えた

上記のとおり、競売の改札日を迎えた場合は、任意売却が行えません。なお、住宅ローンの返済が苦しくなってから改札日を迎えるまでは、最短で3カ月です。任意売却にはさまざまな手続きが必要となりますので、早めに不動産会社へ相談をしましょう。

競売と任意売却の比較表

※表は左右にスクロールして確認することができます。

競売 任意売却
売却価格 売却価格は市場相場の3?5割程度。最終落札価格も、2?3割程度になることが多い。 市場相場に近い金額での売却が期待できる。
残債の返済方法の交渉 原則、交渉の余地はなし。一括返済が求められる。 債権者との交渉により、無理のない返済計画を組める可能性がある。
プライバシー 情報公開や執行員の訪問により、周囲に競売の事実が知られる可能性がある。 通常の不動産売却と同じように、秘密厳守による販売活動が可能。
立ち退き 買主様が見つかると、強制立ち退きになる可能性が高い。 引っ越し時期などを債権者と交渉できる。
引っ越し費用 売却代金はすべて返済に充てられる。引っ越し費用は手元に残らない。 債権者との交渉次第で、売却金から引っ越し費用を残せる可能性がある。
取引完了までの期間 長期になる傾向にある。 比較的短期間で完了する傾向にある。
競売が開始してからでは手遅れ!早めの相談をおすすめします

競売が開始してからでは手遅れ!早めの相談をおすすめします

もしも競売によってマイホームが売却されてしまった場合、本来の価値以下の売却額となるだけでなく、住宅ローンが多く残ってしまう可能性もあります。これでは生活の再建も難しいでしょう。一方、任意売却であれば債権者との交渉次第で、不動産売却を有利に進められるとともに、今後の生活にかかる費用も手元に残せる可能性があります。しかし、前述のとおり任意売却にはタイムリミットがあります。このタイミングを逃すと、競売という最悪な決断を選ぶ以外に選択肢がありません。

人生には山と谷があって当然です。住宅ローンが支払えなくなる状況は、まさに“谷底”とも言えるでしょう。だからこそ、もう一度山頂を目指すために、適切な選択が必要です。任意売却は、その第一歩とも言える方法のひとつ。当社でもしっかりサポートを行いますので、少しでもお悩みであればお早めに当社までご相談ください。